პაატა შეშელიძე
87 წლის მარიკარმენ აბასკალის ამბავი ისე ვრცელდება, თითქოს კერძო მესაკუთრემ უბრალოდ გადაწყვიტა, 71 წელი ერთ სახლში მცხოვრებ მოხუცს ქირა გაეზარდა და, რადგან ვერ გადაიხადა, ქუჩაში გააგდო.
რეალური ამბავი უფრო რთულია და ბევრად უკეთ აჩვენებს, როგორ მუშაობს ათწლეულების განმავლობაში დაგროვილი საბინაო ინტერვენციონიზმი.
მარიკარმენის მამამ ბინა მადრიდის რეტიროს რაიონში 1956 წელს იქირავა ე.წ. ძველი ქირის, renta antigua-ს რეჟიმით. ეს იყო სისტემა, რომელიც ქირის ზრდას ზღუდავდა და კონტრაქტის იძულებით გაგრძელებას ითვალისწინებდა. მამის გარდაცვალების შემდეგ კონტრაქტი დედაზე გადავიდა, ხოლო დედის გარდაცვალების შემდეგ, 2005 წელს, მარიკარმენზე. ამიტომ იგი დღესაც დაახლოებით €500-ს იხდიდა იმ ბინაში, რომლის საბაზრო ქირაც რამდენჯერმე მეტი იყო. სწორედ ასეთი ძველი კონტრაქტების პრობლემურ შედეგებზე მიუთითებდა თვით ესპანეთის 1994 წლის კანონის განმარტებითი ნაწილიც.
აქ ყველაზე მნიშვნელოვანი იურიდიული დეტალია: მარიკარმენი არ გამოუსახლებიათ ქირის გადაუხდელობის გამო.
1994 წლის ესპანეთის ურბანული ქირავნობის კანონმა ძველი კონტრაქტების მემკვიდრეობით გადაცემას ზღვარი დაუწესა. მეორე სუბროგაცია, ანუ ამ შემთხვევაში კონტრაქტის დედიდან შვილზე გადასვლა, მხოლოდ შეზღუდული დროით გრძელდებოდა, თუ მემკვიდრეს მინიმუმ 65%-იანი ოფიციალური შეზღუდული შესაძლებლობა არ ჰქონდა. მარიკარმენს 50% ჰქონდა. თავდაპირველად სასამართლომ მას დაუჭირა მხარი, მაგრამ შემდეგ სააპელაციო ინსტანციამ და საბოლოოდ უზენაესმა სასამართლომ მესაკუთრის პოზიცია გაიზიარა.
ანუ სასამართლომ თქვა, რომ ძველი კონტრაქტის მოქმედების უფლება დასრულებული იყო.
შენობა 2018 წელს ძველი მესაკუთრეებისგან Renta Corporación-მა შეიძინა, მოგვიანებით კი ქონება Urbagestión-ს გადაეცა. სხვათა შორის, Urbagestión-ს მედიაში ხშირად „ფონდს“ ან „vulture fund“-ს უწოდებენ, მაგრამ იურიდიულად ის კერძო უძრავი ქონების კომპანიაა, არა საინვესტიციო ფონდი.
მარიკარმენი ძველი რეჟიმით დაახლოებით €440-500-ს იხდიდა. სხვადასხვა ეტაპზე ახალი პირობების შესახებ სხვადასხვა თანხა სახელდება: დაახლოებით €2,650 საბაზრო მოთხოვნა და მოგვიანებით €1,600-1,650-იანი შეთავაზება, რაც მაინც მის პენსიას აღემატებოდა. უცნობმა მხარდამჭერმა შესთავაზა მეპატრონეს, რომ მარიკარმენი კვლავ €500-ს გადაიხდიდა და დანარჩენ თანხას ის დაფარავდა სიცოცხლის ბოლომდე. მოგვიანებით ჯეიმს როუდსმა თქვა, რომ მზად იყო საბაზრო ქირაც გადაეხადა და ბინაც კი ეყიდა, რათა მარიკარმენი იქ დარჩენილიყო. მესაკუთრემ ეს შეთავაზებებიც არ მიიღო.
ეს მნიშვნელოვანი ნიუანსია: საქმე ბოლოს უკვე აღარ ეხებოდა მხოლოდ იმას, რამდენს გადაიხდიდა მარიკარმენი. მესაკუთრეს სურდა დასრულებული კონტრაქტის შემდეგ საკუთარ ქონებაზე სრული განკარგვის უფლების დაბრუნება. კერძო მესაკუთრე ვალდებული არ არის ახალი კონტრაქტი გააფორმოს კონკრეტულ ადამიანთან მხოლოდ იმიტომ, რომ მესამე პირი მის ქირას გადაიხდის.
23 სექტემბერს გამოსახლების შესაჩერებლად სახლთან ასობით ადამიანი შეიკრიბა. აქცია ორგანიზებული იყო მადრიდის დამქირავებელთა პროფკავშირის მიერ, ადგილზე იყვნენ Podemos-ის ევროპარლამენტარი ირენე მონტერო და Sumar-ის დეპუტატი ენრიკე სანტიაგო, ხოლო აქტივისტებს შორის ბევრი ახალგაზრდა იყო. პოლიციამ შენობა და ქუჩა გაათავისუფლა, იყო ფიზიკური დაპირისპირებაც და გამოყენებულ იქნა წიწაკის სპრეი. ამის შემდეგ მსგავსი საპროტესტო აქციები კიდევ 12 ქალაქში მოეწყო.
ანუ ამ ისტორიის ყველაზე თვალსაჩინო პოლიტიკური პარადოქსი ასეთია: მემარცხენე საბინაო აქტივისტები აპროტესტებენ მაღალ ქირას და გამოსახლებას და პასუხად კიდევ უფრო მეტ რეგულირებას მოითხოვენ.
მაგრამ ვნახოთ, რა ხდებოდა ესპანეთში მანამდე.
• 1950-60-იანი წლები, ფრანკოს რეჟიმი - ძველი ქირის სისტემა ამყარებდა ქირის ზრდის შეზღუდვასა და კონტრაქტების იძულებით გაგრძელებას. თავად 1964 წლის კანონიც აღიარებდა „გაყინული ქირების“ პრობლემას. მარიკარმენის კონტრაქტი სწორედ ამ სისტემის ნარჩენია. ეს უნდა ითქვას ზუსტად: ამ კონკრეტული რეგულაციის წარმოშობა სოციალისტური მთავრობისგან არ მოდის, ის ბევრად ძველია.
• 1985 წელი, ფელიპე გონსალესის ესპანეთის სოციალისტური მუშათა პარტიის ცენტრალური მთავრობა - აქ მოხდა საპირისპირო ნაბიჯი. ახალი კონტრაქტებისთვის გაუქმდა იძულებითი მუდმივი გაგრძელება. თვით კანონი განმარტავდა, რომ მეტი მოქნილობა გაზრდიდა გასაქირავებელი ბინების მიწოდებას და შეამცირებდა ქირაზე ზეწოლას. ძველი კონტრაქტები, მათ შორის მარიკარმენის ტიპის კონტრაქტები, ხელუხლებელი დარჩა.
• 1994 წელი, ისევ სოციალისტური ცენტრალური მთავრობა - მიიღეს ახალი ურბანული ქირავნობის კანონი, რომელმაც ძველი კონტრაქტების სუბროგაციების თანდათან დასრულების წესები დააწესა. სწორედ ამ კანონის საფუძველზე მოიგო საბოლოოდ Urbagestión-მა მარიკარმენის საქმე.
• 2013 წელი, მარიანო რახოის Partido Popular, სახალხო პარტიის ცენტრალური მთავრობა - ბაზარი ნაწილობრივ გაათავისუფლეს. სავალდებულო მინიმალური გაგრძელება 5 წლიდან 3 წლამდე, ხოლო ავტომატური გაგრძელება 3 წლიდან 1 წლამდე შემცირდა. კანონის ოფიციალური მიზანი იყო ბაზრის მოქნილობისა და მესაკუთრეთა სტიმულის გაზრდა.
• 2015 წელი, კატალონიის რეგიონული დონე - მსხვილ მესაკუთრეებს გარკვეულ შემთხვევებში გამოსახლებამდე მოწყვლადი ოჯახისათვის „სოციალური ქირის“ შეთავაზება დაეკისრათ.
• 2019 წელი, პედრო სანჩესის ესპანეთის სოციალისტური მუშათა პარტიის ცენტრალური მთავრობა - რახოის ლიბერალიზაციის მნიშვნელოვანი ნაწილი უკან შემოაბრუნეს. სავალდებულო პერიოდი კერძო მესაკუთრისთვის 5 წლამდე, ხოლო კომპანია-მესაკუთრისთვის 7 წლამდე გაიზარდა. ამას კიდევ 3 წლამდე ავტომატური გაგრძელება შეიძლება მოჰყოლოდა.
• 2019 წელი, მადრიდის მანუელა კარმენას მემარცხენე მუნიციპალური ხელისუფლება - ტურისტულ ბინებს ქალაქის ცენტრალურ ნაწილებში ცალკე შესასვლელი და სხვა ქალაქგეგმარებითი მოთხოვნები დაუწესდა.
• 2020 წელი, სოციალისტური მუშათა პარტიისა და მემარცხენე Unidas Podemos-ის ცენტრალური კოალიცია - პანდემიის დროს დაიწყო მოწყვლადი დამქირავებლების გამოსახლების შეჩერება. „დროებითი“ რეჟიმი შემდეგ მრავალჯერ გაგრძელდა და გარკვეული კატეგორიებისთვის დღესაც მოქმედებს, 2026 წლის 31 დეკემბრამდე.
• 2020 წელი, კატალონიის პარლამენტი - პირდაპირი ქირის კონტროლი შემოიღო „დაძაბულ“ მუნიციპალიტეტებში. ინიციატივას მხარს უჭერდნენ კატალონიური ნაციონალისტური და მემარცხენე პარტიები. 2022 წელს საკონსტიტუციო სასამართლომ მისი მნიშვნელოვანი ნაწილი გააუქმა კომპეტენციის პრობლემის გამო.
• 2022 წელი, სანჩესის სოციალისტურ-მემარცხენე ცენტრალური მთავრობა - მოქმედ კონტრაქტებზე ქირის წლიური ზრდა პრაქტიკულად 2%-ით შეიზღუდა.
• 2023 წელი, იგივე ცენტრალური კოალიცია - ახალმა Housing Law-მა, საცხოვრებლის კანონმა, შექმნა „დაძაბული საცხოვრებელი ზონების“ რეჟიმი. ასეთ ტერიტორიებზე შესაძლებელია ახალი კონტრაქტების ფასის შეზღუდვა, განსაკუთრებით დიდი მესაკუთრეებისთვის. კანონმა გააძლიერა კონტრაქტის იძულებითი გაგრძელების შესაძლებლობებიც.
მადრიდის Partido Popular-ის, სახალხო პარტიის რეგიონულმა ხელისუფლებამ ამ კონკრეტული rent cap-ის გამოყენებაზე უარი თქვა. ამიტომ მადრიდში ახალი კონტრაქტების ამ სახელმწიფო ფასის მაქსიმუმი არ მოქმედებს.
• 2025 წელი - ცენტრალურმა ხელისუფლებამ შემოიღო ახალი ოფიციალური ინდექსი, რომელიც საცხოვრებელი ქირის წლიური ზრდის ზედა ზღვრის ფუნქციას ასრულებს.
• 2025 წლის აპრილიდან - ტურისტული ბინის ახალი საქმიანობის დასაწყებად უკვე საჭიროა კორპუსის მესაკუთრეთა მინიმუმ 3/5-ის წინასწარი თანხმობა. იმავე უმრავლესობას შეუძლია ტურისტული გაქირავება შეზღუდოს, აკრძალოს ან ასეთი ბინის საერთო ხარჯები 20%-მდე გაზარდოს.
• 2025 წელი, მადრიდის Partido Popular-ის მერი ხოსე ლუის მარტინეს-ალმეიდა - მისმა მერიამ Plan RESIDE აამოქმედა. ისტორიულ ცენტრში საცხოვრებელ კორპუსებში ცალკეული ტურისტული ბინებისთვის ახალი ლიცენზიები პრაქტიკულად აიკრძალა, მათ შორის პირველ სართულზეც. ცენტრის გარეთ ცალკეულ ტურისტულ ბინას პირველი ან მიწის სართული და დამოუკიდებელი შესასვლელი სჭირდება. ანუ სახალხო პარტია პირდაპირ ქირის ფასს არ აკონტროლებს, მაგრამ მესაკუთრეს უზღუდავს, რისთვის გამოიყენოს თავისი ბინა.
• 2025 წელი, ცენტრალური ხელისუფლება - Airbnb-ის, Booking.com-ის და სხვა მოკლევადიანი გაქირავების პლატფორმებისთვის შემოიღეს რეგისტრაციის, ინფორმაციის გადაცემისა და განცხადებების კონტროლის სისტემა. Airbnb-ს ხელისუფლებამ 65,935 განცხადების დაბლოკვაც მოსთხოვა. უზენაესმა სასამართლომ 2026 წელს სახელმწიფო ერთიანი რეგისტრაციის მექანიზმის მნიშვნელოვანი ნაწილები გააუქმა, თუმცა პლატფორმების სახელმწიფო კონტროლის მიმართულება დარჩა.
• 2026 წელი, სანჩესის სოციალისტურ-მემარცხენე ცენტრალური ხელისუფლება - მოქმედ კონტრაქტებს გარკვეულ შემთხვევებში კიდევ ორ წლამდე სავალდებულო გაგრძელება მიეცა, ხოლო ქირის წლიური ზრდა 2027 წლის ბოლომდე ისევ მაქსიმუმ 2%-ით იზღუდება შესაბამის შემთხვევებში.
• 2026 წელი, კატალონია - გაიზარდა ტურისტული გადასახადებიც. ბარსელონაში მუნიციპალური ტურისტული დანამატი 2026-27 წლებში €5-ია ადამიანზე ღამეში, შემდეგ €6 და €7-მდე იზრდება. კატალონიის სხვა მუნიციპალიტეტებს დამატებით €4-მდე მოსაკრებლის დაწესება შეუძლიათ და 2026 წლის ოქტომბრიდან ასეთი გადასახადი უკვე რამდენიმე ქალაქში შედის ძალაში.
ეკონომიკური ლოგიკით პრობლემა აქ ძალიან მარტივია.
თუ მესაკუთრეს ეუბნები:
რა ფასად გააქირაოს,
რამდენით გაზარდოს ქირა,
რამდენი წელი შეინარჩუნოს დამქირავებელი,
როდის შეძლოს მისი გაყვანა,
როდის დაიბრუნოს საკუთარი ქონება,
შეუძლია თუ არა ბინის ტურისტზე გაქირავება,
სჭირდება თუ არა მეზობლების ნებართვა,
რამდენი გადასახადი გადაიხადოს,
რა პირობებით განათავსოს ბინა Airbnb-ზე ან Booking.com-ზე,
შენ ზრდი კერძო გაქირავების რისკს და ამცირებ მის მოსალოდნელ სარგებელს.
ადამიანებიც შესაბამისად იქცევიან. ნაწილი ბინას აღარ აქირავებს გრძელვადიანად, ნაწილი ყიდის, ნაწილი სხვა გამოყენებას ეძებს, ხოლო ახალი კაპიტალი ნაკლები ინტერესით შედის ამ სფეროში.
შედეგი მარტივია:
ნაკლები შეთავაზება + მაღალი მოთხოვნა = უფრო ძვირი ბინა და უფრო რთულად საპოვნელი ქირა.
ტურისტული გაქირავების შეზღუდვა ამ მექანიზმის ზუსტად იგივე ფორმა არ არის, რადგან მან შეიძლება ზოგი ბინა გრძელვადიან ბაზარზე გადაიტანოს. მაგრამ ისიც სახელმწიფოს მიერ მესაკუთრის არჩევანის შეზღუდვაა და ამცირებს ქონების შესაძლო გამოყენებებისა და მოსალოდნელი შემოსავლის დიაპაზონს.
და ახლა ყველაზე ირონიული ნაწილი.
მას შემდეგ, რაც 87 წლის ადამინის გამოსახლების გამო ქუჩაში მემარცხენე აქტივისტები გამოვიდნენ, პრემიერ-მინისტრმა პედრო სანჩესმა შემთხვევას „სოციალური ტრაგედია“ უწოდა და სასწრაფოდ კიდევ ერთი ახალი საბინაო დეკრეტის მიღება მოითხოვა.
ანუ ისევ იგივე ლოგიკა:
ჩარევა ქმნის ახალ სტიმულებს და დეფიციტს. მიღებული შედეგი არ მოსწონთ. პასუხად კი კიდევ მეტ ჩარევას ითხოვენ.
მარიკარმენის მიმართ თანაგრძნობა სრულიად გასაგებია. მაგრამ სხვისი მძიმე მდგომარეობა კერძო მესაკუთრეს არ აკისრებს ვალდებულებას, საკუთარი ქონება მისთვის ნაკლებად სარფიანი წესით გამოიყენოს.
თუ საზოგადოებას ადამიანის დახმარება უნდა, დახმარების ხარჯიც საზოგადოებამ უნდა გაიღოს.
კერძო საკუთრების იძულებით სოციალურ პროგრამად გადაქცევა კი საბოლოოდ ამცირებს სწორედ იმ კერძო საცხოვრებლის მიწოდებას, რომლის ნაკლებობასაც შემდეგ თავად აპროტესტებენ.
